本文转自：青海法治报

女儿卖掉父母唯一住所，买家诉苦“拿不到房”

法院判决:保障“老有所居”

陈莹 许梅

老夫妇出资为女儿买了房，只求老有所居，谁曾想这套房在3年内被卖了又卖，最新一任买家要求老人搬离，而此房却是老人的唯一住所。问题怎么解决？

案情经过

1998年，费大爷出资三分之二、其女费某出资三分之一，购买了一处房产，并将房屋登记在费某名下。

费大爷夫妇名下没有其他住房，因此一直住在该房屋中。2008年3月，夫妻俩与费某签定协议，约定两位老人任一方健在都有权居住在该房屋内，也不会擅自将该房屋出售。

然而，2019年5月，费某未经父母同意，将该房产卖给了赵某。赵某购房时知道屋内有老人长期居住，故同意费某返租，并按照费大爷夫妇继续占有的状态完成了房屋的交付。

到2021年4月，赵某通过房产中介又将该房屋卖给了顾某并完成过户。在磋商合同时，顾某得知交易房屋内有人居住，又听费某说能够到期腾退，就没到房屋内查看，与赵某签了房屋转让合同。

由于费大爷夫妇一直在房屋里居住，顾某“买了房却拿不到房”。于是，顾某将赵某告到法院，要求赵某立即交付该房产，并支付相应违约金。

浙江省嘉兴市南湖区人民法院受理该案后，追加费某、费大爷夫妇为第三人参加诉讼。

案件审理过程中，承办法官征求费大爷夫妇的意见，费大爷坚持要求继续维持现有的住房状况，不同意搬离。

法院审理认为，费某与费大爷夫妇关于房屋约定了居住权益，费某擅自出售房屋，其行为已构成违约。案涉房屋是费大爷夫妇的唯一住所，两位老人对于房屋享有基本居住权益，此权益属于人身性权益的范畴，应优于财产性权益予以保护。且两位老人已是耄耋之年，若判决腾退也会对其基本生产权益带来较大影响，因此有权拒绝腾退。

顾某与赵某，以及赵某与费某之间的合同均属合法有效。但赵某在购房时即知情屋内有老人长期居住，可见赵某自知购入的是占有使用权受限的房屋。赵某将占有使用权受限的房屋再行转让顾某，而顾某在明知房屋内有人居住的情况下，疏于对房屋的查看，仅听信费某一面之词便交易，顾某虽取得了所有权登记，但不能对抗费大爷夫妇对房屋享有的居住权益。在合同无法继续履行的情况下，顾某可以通过解除合同、赔偿损失等方式寻求救济。

综上，法院判决驳回顾某的全部诉讼请求。一审判决后，顾某不服提起上诉，二审法院维持原判。

法官说法

“老有所居”一直是民生领域的热议话题，也是法院运用审判职能保障民生的重要议题。民法典专门规定居住权制度，将居住权作为一种新型的用益物权，满足特定人群的居住需求。

本案中，费某违反其与父母的“居住权协议”，擅自将许予父母居住权益的房屋出售，加之后续买受人的不诚信交易行为，不仅导致了父母的居住状况不安定，还使得房屋买受人虽取得了房屋的产权登记，却无法实际占有、使用房屋。

物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。费某擅自处分房产的行为，侵害了父母对房屋的居住权益，构成了违约。而买房人顾某在签订买卖合同中未能尽到足够的注意义务，购买了所有权受限的房屋，并因法律优先保护早已建立在该房屋上的居住权益，而不能实际占有使用该房屋，其因此造成的相应损失可以向合同相关方主张权利救济。

本案判决从保护困难群体的权益出发，发挥了居住权扶弱、施惠的社会保障功能，在法律的尺度内，又将道德的温度融入其中，对于推动全社会形成尊老、爱老、亲老的新风尚具有重要意义，是社会主义核心价值观融入司法裁判的积极体现。